封面新闻记者 徐庆 摄影报道

因为酒店500余平米的停车场，四川泸县龙城大酒店老板马光明与相邻住户，陷入了一场10余年的“产权之争”。

在此期间，这块地还出现了“一地七证”的闹剧。马光明与相邻居民持续对簿公堂，泸县人民政府（以下简称“泸县政府”）也曾成为被告卷入其中。

马光明称，2005年，他从泸县秦某手中，花12万买下这块地的使用权，后来进行了土地使用权确权登记。

2012年11月，与酒店一墙之隔的余某等6户购房户，因酒店在停车场内安装变压器不满，对其强行阻止，理由是该地属于相邻居民共同所有。双方由此牵出一场纠缠十余年的“产权之争”。

那么，这块地当初是怎么交易的？到底属于居民共有还是马光明个人所有？又为何长达十余年仍纠缠不休？近日，封面新闻记者前往泸县进行实地走访调查。

缘起：从他人手中买下地块用作酒店停车场

泸县龙城大酒店位于泸县志诚街，酒店停车场在酒店后院，停车场与小区住户相接，有一墙之隔。

图为龙城大酒店。

走访围墙另一侧的住户时，封面新闻记者发现，这3栋居民楼外观看上去比较老旧，其一侧与停车场相对，另一侧临街，楼房有4层高，每一层楼两户住户，临街的一楼均是商户。居民楼与停车场之间，有一段4米多宽的消防通道，一侧可供停车。

“其他楼栋没有和我们争产权，主要是从秦某手里购房的这6户住户提出异议，而且一楼的商户也没有参与。”马光明介绍，与停车场相邻的3栋居民楼，是不同的3人修建出卖，与龙城大酒店停车场存在产权之争的购房户，正是从秦某手中买到同一栋楼的购房户。

有争议住户所住楼房一侧临街，一楼均为商户。

时间回到1998年，秦某以集资建房之名，取得泸县县城创业街800余平米的土地开发权，修建一幢300余平米的商住楼，并在不同时间出售给余某等人后，余下的524平米土地一直空闲未开发，这块地正好与龙城大酒店相邻。

2005年，马光明以12万元的价格，将秦某手中未开发的部分土地使用权买下用作酒店停车场。采访中，马光明向记者提供了当年购买该地块与秦某签订的土地使用权转让协议，以及秦某的收款字条。

马光明指着停车场里的一排房屋说，买回来的地，一部分搭建了临时库房，另一部分则和此前购入的其他地块，打通用作停车场。

风波：相邻住户认为停车场部分土地使用权属居民共有

7年后，围绕着停车场的部分土地使用权，马光明和余某等6住户掀起了“产权之争”的风波。

与酒店停车场有产权争议的住户，其房屋一侧紧邻停车场右侧。

2012年11月，龙城大酒店在停车场内安装变压器时，余某等居民认为变压器对人体有害，对其强行阻止。同时，余某等人以“酒店使用多年的停车场属居民们共同所有”为由，将停车场围墙打开一个五六米宽的缺口。

马光明回忆，酒店曾多次试图修复围墙，但均遭到居民们的阻止，当地政府和相关部门多次调解无果，马光明以龙城大酒店名义将部分居民诉诸法院。

马光明提供的一份泸县法院民事调解书显示：2013年5月，在泸县法院的主持下，酒店和居民们自愿达成调解协议：酒店向内移2.4米作为居民楼的进出和消防通道；酒店出钱将居民通道和化粪池进行全部硬化；商住楼居民住户不再与酒店就围墙、空坝产生纠纷。

2015年，马光明将受让取得的土地使用权（含秦某转让的土地使用权）向原泸县国土局提出确权申请，泸县不动产登记中心进行了重新确权登记，并颁发了权利证书。

蹊跷：不动产为6户居民变更增加土地使用权面积登记

“谁能料到已经确权的土地还能有争议！”马光明说，2023年1月，余某等6住户的9居民突然反悔，提出“秦某因故未开发的部分土地使用权，理所应当归向秦某受让的现有住户共同所有，秦某无权私下转让该地块”的主张，以龙城大酒店侵占了相邻居民共有绿化地为由，再次向泸县法院提起停车场权属纠纷的民事诉讼。

而令人匪夷所思的是，案件还在诉讼过程中，2023年5月4日—12日，泸县不动产登记中心以2015年案涉宗地权藉调查入库范围有误为由，将8年前确权登记于马光明名下的部分土地使用权，在未得马光明同意的情况下，划归登记在余某等6户居民名下，并为6户居民重新办理了不动产权利证书变更登记，从而出现“一地七证”的闹剧。

“秦某把房子卖给购房户的时候，首次登记就只登记了房屋的占地面积，没有将修建房屋后的剩余空地转让给受让房屋的居民。”马光明说，这是6住户没有取得土地使用权的事实依据。

余某等居民拿到重新办理的不动产权证书后，随即将其提交至法院，作为状告酒店侵权的证据。然而，这一证据未能“站住脚”，泸县法院经公开开庭审理后，于2023年6月9日裁定驳回起诉。

纠错：政府行政复议撤销6户居民的登记行为

“不动产登记中心明明知道这块地是我善意取得，且已经确权的，还是违规给6户居民增加土地使用权面积，并变更登记颁发不动产权证书。”马光明表示，得知这一情况后，他于当年5月向泸县政府提起行政复议。

马光明2023年曾将不动产权证书进行公示，图为马光明。

2023年8月，泸县政府围绕“秦某剩余的524平米国有土地使用权应归谁享有、余某等6户居民办理的不动产权证程序是否合法”两大争议焦点，展开行政复议和听证，最终以“泸县自规局作出的行政行为，事实不清、证据不足、程序不合法”为由作出行政复议决定：撤销余某等6个号码的不动产登记。

因未通知相邻居民参加行政复议，2024年5月7日，泸州中院判决泸县政府重新作出行政复议决定；2024年7月23日，泸县政府再次作出行政复议决定，撤销泸县不动产登记中心的登记行为。

马光明取得的不动产权证书。

再告：法院驳回居民请求撤销行政复议诉求

而后，因不服泸县政府作出的“撤证”行政复议决定，余某等6住户的9居民一纸诉状，将泸县政府和马光明告上泸州中院。

余某等人以“马光明非法购入该土地使用权并非法申请登记，侵犯了居民们的土地使用权”为由，诉请法院撤销泸县政府作出的行政复议决定。

泸州中院认为，余某等人诉称，案涉土地更正登记行为程序属轻微违法，不应撤销的诉称理由不能成立；泸县政府行政复议决定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，于11月18日判决驳回余某等9人的诉讼请求。

进展：马光明不动产权利被“冻结”

不过，对马光明来说，余某等人的诉讼请求被驳回，并不意味着停车场的产权就此没有异议。

“今年10月上旬，泸县不动产登记中心‘冻结’了马光明案涉不动产权，如房屋转让不动产变更登记，银行贷款抵押他项权利登记等。”马光明说，该中心以“登记所在地土地使用权属存在争议”为由，向他发出“不予登记告知书”，这也意味着，期间经营困难的他，无法将酒店进行抵押贷款。

再往前，今年1月，泸县自规局还曾在酒店张贴《土地权属公告》，后又将公告邮寄送达马光明，拟将其不动产权属证书中的土地使用权面积2446.14㎡，变更减少为1200.39㎡，并将其减少的土地使用权面积划归居民。

“他们没有这样的职权，更是违法操作。”龙城大酒店代理律师郭律师表示，土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理，自规部有明确指出：土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议。土地登记发证后，已经明确了土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。

“马光明已取得停车场的土地使用权，且已经进行了土地使用权确权登记，并获得了不动产权证书，那就不再属于土地权属争议。”郭律师说，泸县自规局无权对已经确权登记的土地使用权再按权属争议进行调查处理，居民即使对土地权属有异议，按《民法典》规定，应由司法程序解决争议，而非行政执法部门的权限。

与停车场有产权争议的住户所在大楼。

回应：承认工作失误但仍需调查案涉土地权属问题

那么，泸县不动产登记中心为何会为余某等6住户变更产权登记？今年1月，泸县自规局拟变更马光明土地使用权面积的依据何在？在泸州中院审理期间，又为何要再对“争议土地权属问题”进行立案调查？

泸县不动产登记中心相关负责人接受采访时表示，一地多证，确是其工作中的失误。同时该中心也说明，“对龙城酒店发出不予登记告知书，是因为上级主管部门泸县自规局正对案涉土地的权属问题进行立案调查。对有权属争议的国有土地使用权，我们只能暂停登记。”

泸县自规局在“关于马某（马光明）与周边居民楼业主土地权属纠纷有关情况的说明”的书面答复中，并未对相关问题作出直接和明确的回应，其解释称：根据《土地权属争议调查处理办法》第四条“县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定”的要求，泸县自规局以土地权属争议案件的形式对涉及土地开展调查工作。

目前，6户居民向泸县自规局提出了土地权属争议处理申请，该局受理后按土地权属争议开展相关调查取证工作，马光明的房屋不动产权暂停办理相关变更登记。

泸县自规局称，为优化营商环境，切实解决企业问题，自规局组织与抵押人、抵押权人共同会商，切实解决马光明抵押登记问题。自规局将在规定时限内完成土地权属的调查工作，抵押权人同意马光明在相关银行的抵押贷款调查期内不受影响。